antwoorden op veel gestelde vragen

Veelgestelde vragen

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast heeft u als potentiële koper ook het recht tijdens de onderhandelingen uw bod te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk uw eerdere bod.

Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper – op advies van zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure.

In deze procedure krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De makelaar dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.

U bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op uw bod door:

a) Een tegenbod te doen.

b) Expliciet te melden dat jullie in onderhandeling zijn.

U bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar zegt dat hij uw bod met de
verkoper zal bespreken.

De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat u als koper zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld. De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. De NVM-makelaar kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden. Bovendien zal de verkoper waarschijnlijk graag willen weten of er meer belangstelling is. Ook mag er met meerdere geïnteresseerde kopers tegelijkertijd onderhandeld worden. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk aan alle partijen melden.

Vaak zal de verkopende NVM-makelaar belangstellenden mededelen dat er al een bod ligt of dat er onderhandelingen gaande zijn. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen. Dit zou overbieden kunnen uitlokken.

Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan u te verkopen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.

Nee, dit hoeft niet. De verkoper bepaalt samen met de verkopende makelaar met wie hij in onderhandeling gaat. Vraag als koper de verkopende makelaar van te voren naar de verkoopprocedure die gehanteerd wordt om teleurstelling te voorkomen.

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken – onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken -, dan legt de verkopende NVM-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst. Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand.

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt.

Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:

  • Financieringsvoorbehoud.
  • Geen huisvestingsvergunning.
  • Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.
  • Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie.
  • NVM No-Risk clausule.


De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit vloeit voort uit de Wet Koop onroerende zaak en heet het schriftelijkheidsvereiste. Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende.

Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking (zie vraag 11). Binnen deze tijd kunt u als koper alsnog afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

Veel mensen durven geen woning te kopen voordat hun eigen huis verkocht is en stappen daardoor bij voorbaat niet over naar een andere woning. Koopt u met de NVM No-Risk clausule dan kunt u die overstap vaak wel maken.

De NVM No-Risk clausule is een ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde voorkomt dat de koper met dubbele lasten komt te zitten.

De koper kan de koop ontbinden als de verkoop van zijn huidige woning onverwacht langer duurt. De verkoper dient uiteraard eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Tijdens de looptijd van de NVM No-Risk clausule doet de koper al het mogelijke om zijn huis te verkopen. De verkoper gaat gedurende die tijd door met de verkoop van het reeds verkochte huis.

Vindt de verkoper een andere koper, die onder gelijke voorwaarden het huis wil kopen, zonder de No Risk clausule, dan krijgt de eerste koper bedenktijd om de koop definitief te maken óf om af te zien van de koopovereenkomst. In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens het huis aan de tweede koper.

De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. De meest recente voorwaarden zijn te vinden via de brochure pagina, op te vragen via het contactformulier of verkrijgbaar via uw NVM-makelaar. Bij verkoop staat ze ook in uw move.nl account. 

De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

Nee, deze courtage zit er niet in. Onder ‘kosten koper’ vallen:

a) Overdrachtsbelasting.
b) Notariskosten, onder andere voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven ervan in het Kadaster.

Naast bovengenoemde kosten kunnen er notariskosten zijn voor het opmaken en inschrijven van de hypotheekakte. Indien de koper een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, dan komt de courtage voor deze aankoopmakelaar voor rekening van de koper. Deze worden over het algemeen verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt. De kosten van de verkopende makelaar zijn voor rekening van de verkoper.

De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij zal de verkoper adviseren tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd uw belangen behartigen. Als u dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankopende NVM-makelaar in te schakelen.

De NVM heeft een modelkoopovereenkomst, maar stelt deze alleen beschikbaar aan haar leden.

Vanaf 2008 is een energielabel verplicht bij de verkoop en verhuur van een woning, op enkele uitzonderingen na. Het energielabel voor woningen geeft met klassen en kleuren een indicatie hoe energiezuinig een woning is. Vanaf 1 januari 2015 wordt er toegezien op de naleving van het hebben van o.a. een energielabel bij de eigendomsoverdracht.

Bij het leveren van een woning zonder een definitief energielabel kan door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een sanctie aan de verkoper worden opgelegd.  De boete wordt direct opgelegd. Deze wettelijke verplichting is niet uit te sluiten in een koopovereenkomst. Meer informatie kunt u vinden op de website van de rijksoverheid.

NVM-makelaars zijn verplicht het aantal vierkante meters van een woning te meten volgens een branchebreed afgesproken meetinstructie. Deze instructie beschrijft precies wat er wel of niet wordt meegerekend als gebruiksoppervlakte van een woning of appartement. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar vier ruimten:

a) Woonruimte, zoals woon- en slaapkamers, wc, gang en meterkast.
b) Overige inpandige ruimte, zoals aangebouwde garage en zolder met vlizotrap.
c) Gebouwgebonden buitenruimte, zoals balkon en loggia.
d) Externe bergruimte, zoals losstaande schuur en losstaande garage.

Aandachtspunt bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte is bijvoorbeeld dat alleen daar wordt gemeten waar de hoogte minimaal 1,5 meter is. De buitenmuren worden niet meegemeten, de binnenmuren wel. Nissen kleiner dan 0,5 m2 worden genegeerd. Lees meer over het bepalen van de gebruiksoppervlakte.

Op basis van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM heeft een NVM-makelaar recht op vergoeding van de gemaakte kosten. Daarnaast kan er, als dit in de opdracht tot dienstverlening is afgesproken, een percentage van het loon berekend worden. Dit wordt ook wel intrekkingskosten genoemd.

Vanuit de NVM worden geen (advies)tarieven voorgeschreven. Iedere NVM-makelaar mag zijn eigen tarieven en courtages bepalen. De prijs die u betaalt is uiteindelijk afhankelijk van de samenstelling van het dienstenpakket dat u afneemt. Maak daarom een afspraak met een NVM-makelaar bij u in de buurt voor een vrijblijvend gesprek over de gewenste dienstverlening. Zo kan hij een berekening voor u maken van de courtage.

Naast de courtage kan de NVM-makelaar de gemaakte kosten voor bijvoorbeeld advertenties of kadastraal onderzoek doorberekenen. Over het maken van deze kosten zal de makelaar afspraken met u maken.

Dat is niet automatisch het geval. Indien jouw makelaar of een door hem ingeschakelde fotograaf foto’s voor je heeft gemaakt, is hier automatisch een auteursrecht op komen te rusten.

Voordat je de foto’s zou kunnen gebruiken, heb je dus eerst toestemming nodig van de makelaar. Ook als je bij intrekking van de opdracht een vergoeding heeft betaald voor deze foto’s.

De vraag heeft alles te maken met transparantie. Zoals in de opdracht tot dienstverlening vermeldt staat:

Het NVM-lid aanvaardt geen nieuwe opdracht (van een derde) voor een activiteit die direct of indirect verband houdt met het belang van de opdrachtgever, tenzij het NVM-lid de opdrachtgever op de hoogte heeft gesteld van die nieuwe opdracht en samen met de opdrachtgever tot de conclusie is gekomen dat het aanvaarden van die nieuwe opdracht niet strijdig is met het belang van de opdrachtgever. Indien het een groot makelaarskantoor betreft zou dit samen kunnen, mits ieder een eigen makelaar heeft en mits alle partijen op de hoogte zijn.

Als je niet tevreden bent over de dienstverlening van je makelaar dan adviseren wij dat met je makelaar te bespreken. Je bent immers zijn opdrachtgever. Blijf je ontevreden dan kun je de opdracht schriftelijk intrekken. Je betaalt dan intrekkingskosten, hoe hoog die kosten zijn staat in de opdracht tot dienstverlening.

De verkoper heeft een mededelingsplicht om alle gebreken die hij kent en die van belang zijn voor de aankoop van de woning, aan de koper te melden. Door middel van een (standaard) vragenlijst wordt hieraan vorm gegeven. De verkopend makelaar gaat uit van wat de verkoper hem vertelt, omdat de makelaar niet in de woning heeft gewoond. Tenzij de verkopend makelaar twijfels heeft over de gegeven informatie dan moet hij dat wel onderzoeken.

De  koper heeft een onderzoeksplicht om de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen. De makelaar kan hier een rol spelen, in sommige gevallen kan de makelaar ook adviseren om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.

Een NVM-makelaar kan je adviseren over energielabels en verbeteringen op het gebied van de verduurzaming van jouw woning. Op een speciale pagina is dit uitgelegd. NVM-makelaars kunnen daarnaast gebruik maken van de NVM Energielabel Service. Daarmee word je vlot, vakkundig en snel geholpen.

Soms zijn er zo veel belangstellenden voor een woning dat moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. De verkoper kan, al dan niet op advies van zijn makelaar, besluiten de biedingsprocedure op inschrijving inzetten.

In deze procedure krijgen alle bieders een kans om een bod uit te brengen. Een hoogste bod hoeft niet te betekenen dat diegene de woning gegund wordt, de verkoper kan een bepaalde ontbindende voorwaarde bijvoorbeeld belangrijk vinden. De verkopende partij behoudt zich het recht van beraad en het recht van gunning voor.

Dit houdt in dat de verkoper zelf mag bepalen of het geboden bedrag, in combinatie met (eventuele) voorwaarden, voldoende is om tot verkoop over te gaan en dat hij niet verplicht is aan degene met het hoogste/meest gunstige bod te gunnen en/of te verkopen.

In de onderhandeling dient de makelaar transparant te zijn over de wijze waarop deze plaats vindt. De makelaar dient zich vervolgens ook aan de regels te houden die aan alle bieders én verkoper van tevoren zijn gecommuniceerd. In dit proces dient de makelaar zich onafhankelijk op te stellen. Begeleiding van een aankoopmakelaar is zeker aan te bevelen.

Zolang een NVM-makelaar uitleg geeft over het proces van bieden, dan mag dit gewoon. Het is ook in overeenstemming met de Erecode, waarin staat dat een NVM-makelaar transparant moet zijn.

Lees meer over: bieden op een huis bij NVM.

Ja dat mag. Er is pas sprake van een rechtsgeldige overeenkomst als beide partijen die hebben ondertekend, dit heet het schriftelijkheidsvereiste.

Op dat moment staat de koop vast voor de verkoper en heeft koper nog 3 dagen bedenktijd om de overeenkomst te ontbinden zonder opgaaf van redenen. Een acceptatie per mail of whatsapp is niet rechtsgeldig.

Het biedlogboek maakt alle biedingen op een woning inzichtelijk voor de verkoper en kandidaat-kopers, waardoor het proces transparanter wordt. 

Per 1 januari 2023 is het gebruik van het Biedlogboek verplicht en heeft de kandidaat-koper  recht op inzage, wanneer de verkoop via een NVM-, VBO- of Vastgoedpro-makelaar plaatsvindt.

Het biedlogboek is van toepassing bij de verkoop van woningen/appartementen (bestaande bouw) en wanneer de (kandidaat-)koper en/of de verkoper een particulier is.

Het biedlogboek is niet van toepassing bij de verkoop van nieuwbouw, recreatiewoningen, bedrijfswoningen, garageboxen, bouwkavels, woon-/bedrijfspanden en (agrarische) bedrijfsobjecten zonder woonbestemming.

Ja, ook bij woningen in de stille verkoop is het Biedlogboek van toepassing. Bij objecten met een gemengde bestemming is het advies om ook te werken met een Biedlogboek. Bij twijfel of het Biedlogboek van toepassing is advies om te werken met het Biedlogboek.

Het biedlogboek is na afloop van de bedenktijd en/of ontbindende voorwaarden beschikbaar voor kandidaat-kopers.

In principe geldt dat je een bestaand huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken koopt. Maar er zijn uitzonderingen. In het geval van een zogenaamd ‘ernstig gebrek’ of bij schending van de mededelingsplicht, kan de verkoper aansprakelijk zijn. Laat je grondig onderzoek na, dan is er een grotere kans dat u de verkoper niet meer aansprakelijk kunt stellen als later toch blijkt dat de woning gebreken heeft.

Bij verborgen gebreken kun je de verkoper trachten aansprakelijk stellen. Hiervoor heb je juridische hulp nodig. Je kunt eventueel terecht bij Vereniging Eigen Huis of anders je eigen rechtsbijstand verzekering raadplegen. Op de pagina ‘verborgen gebreken‘ staat meer informatie en een handige video met uitleg over verborgen gebreken.

Verborgen gebreken zijn gebreken die je bij aankoop niet kunt zien, waar je na aankoop wel last van hebt én waarvan zowel koper als verkoper voor de aankoop niet op de hoogte waren.

Een ernstig (verborgen) gebrek is een gebrek dat het ‘normale gebruik’ van een woonhuis in de weg staat. Door het gebrek is het niet mogelijk om op een veilige manier in het huis te wonen (met redelijke mate van duurzaamheid), zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het bepalen of een gebrek het normale gebruik van de woning aantast, spelen ook ouderdom en prijs van de woning een rol.

De belangrijkste documenten die je nodig hebt om een huis uit erfenis te verkopen zijn: verklaring van erfrecht, de overlijdensakte en de hypotheekinformatie indien er nog een hypotheek rust op het huis. 

Erfgenamen mogen het huis uiteindelijk verkopen als de verklaring van erfrecht aanwezig is en als alle erfgenamen akkoord gaan met de verkoop.  Tenzij in akte van erfrecht een volmacht is geregeld. Het is handig het huis pas te verkopen als alle andere zaken rond de erfenis geregeld is. 

Bij het ervan van een huis moet er erfbelasting betaald worden over de waarde van de woning. De waarde van de woning wordt doorgaans berekend aan de hand van de WOZ-waarde of een taxatie-rapport.

Je moet rekening houden met de erfgenamen, maandlasten, restschuld, erfbelasting en overdrachtsbelasting. Het is verstandig om professioneel advies in te winnen als je een woning erft.

De hoogte van de erfbelasting hangt af van de waarde van de erfenis en de relatie tot de overledene. Het belastingtarief varieert van 10 tot 40 procent van de waarde van de erfenis.

Hier vind je de tarieven erfbelasting voor 2023.

Voordat je naar de notaris gaat voor de overdracht van de woning, controleer je samen (verkopend makelaar, aankoopmakelaar, verkopers kopers) de woning om te checken of alles is zoals afgesproken in de koopakte. 

De eindinspectie doe je vlak voor de overdracht. Vaak ongeveer een uur voor de afspraak bij de notaris. De duur hangt af van de grootte van de woning maar gemiddeld is dit 25-35 minuten. 

Je controleert per ruimte of alles oké is. Je controleert onder andere:

  • werking van ramen en deuren
  • of er beschadigingen zijn 
  • of in badkamer warm water is, afvoer goed doorloopt en toilet doorspoelt
  • of keukenapparatuur het doet
  • of volgens lijst van zaken de overgenomen zaken zijn achtergebleven
  • noteren van meterstanden

Een eindinspectie is niet verplicht maar wel handig.

Als er iets mis is tijdens de inspectie is, moet het door verkoper opgelost worden tenzij hij het gemeld heeft. Je komt dan samen tot een oplossing. Dit vermeld je in het inspectieformulier. 

 

Het is belangrijk om te weten in welke fase het traject bevindt. Heb je alleen een bod in move.nl gedaan en en nog niets gehoord op jouw bod kan je het bod intrekken. (Er zijn nog meer situaties waarin dit kan, zie vraag bod intrekken). Het bod zelf kan je in move.nl niet aanpassen of intrekken, maar je kan via move.nl een nieuw bericht sturen dat je jouw bod intrekt. Een reden erbij is niet nodig, maar wel zo netjes. 

Als je een bod hebt uitgebracht op een huis en je wilt dit terugtrekken, moet je hier zo snel mogelijk mee zijn en weten in welk stadium van verkoop je bent.

Bod gedaan en niets getekend
In dit geval kan je van het bod afzien. Dit kan zonder vermelding van reden maar is wel zo netjes om kort de reden aan te geven. Doe het schriftelijk.

Bod gedaan tijdens biedprocedure
Als je een bod via biedprocedure hebt gedaan en geen koopovereenkomst hebt getekend, heb je als particulier nog onder de koop uit en het bod intrekken. Ook als je handtekening op het bieding

Bod geaccepteerd
Een mondelinge overeenkomst als particulier is nog niet bindend. Geef dit schriftelijk door. Ook zo netjes met reden.

Koopovereenkomst getekend
Wanneer de koopovereenkomst door zowel particuliere koper(s), als verkoper(s) is getekend is het belangrijk om te ontbinden binden de wettelijke bedenktijd. Zorg dat je bewijs van ontbinding hebt.

Koopovereenkomst getekend en bedenktijd verstreken
Als koper zit je (onder voorbehoud van) vast aan de koop. Een voorbehoud kan zijn de financiering en bouwkundige keuring zijn.

Een financieringsvoorbehoud ook wel voorbehoud financiering kan worden opgenomen wanneer de koper een hypotheek nodig heeft om de woning te kunnen kopen. In zo’n geval kun je ontbinden wanneer het niet lukt de financiering rond te krijgen. In de meeste gevallen moet je dan bewijs aanleveren dat het niet is gelukt. Ook de wijze van bewijs aanleveren staat in de koopovereenkomst vermeld.

Chat openen
Hoi, Ik ben Corette
Waar kan ik je mee helpen?