Menu
Een huis erven is niet zonder risico’s. Laat je daarom eerst adviseren of het slim is de erfenis te aanvaarden. Als je besloten hebt de erfenis te aanvaarden en het huis te verkopen, zijn er cruciale zaken waar je op moet letten om het proces soepel te laten verlopen. In deze blog help ik bij jouw vragen waar je op moet letten als je een huis erft, hoe je een geërfd huis verkoopt, welke documenten je nodig hebt en nog veel meer.
Wanneer je een huis erft, zijn er verschillende belangrijke aspecten om rekening mee te houden.
Allereerst is het essentieel om te weten wie de erfgenamen zijn.
Hoe weet je wie de erfgenamen zijn? Daar zijn verschillende manieren voor. Namelijk via:
Je mag het huis uit de erfenis verkopen nadat de erfgenamen bekend zijn en akkoord gaan met de verkoop, de bezittingen verdeeld zijn en de volgende documenten zijn geregeld. Dit zijn:
Vergeet ook niet rekening te houden met de maandlasten. Deze lopen gewoon door en moeten door de erfgenamen betaald worden. Denk aan verzekeringen (opstal, inboedel), huur ketel, VVE servicebijdrage bij een appartement, hypotheeklasten, gemeentelijke lasten en energiekosten. Deze kosten kunnen snel oplopen, waardoor een snelle verkoop misschien aantrekkelijk is. Sluit niet het gas/elektriciteit af. De leidingen kunnen bijvoorbeeld in de winter bevriezen.
Voordat je de erfenis aanvaardt, is het slim een rekensom van de bezittingen en schulden te maken om zo te weten of je de erfenis wilt aanvaarden. Je zit niet te wachten op een rest schuld. Zie ook onderstaand filmpje:
Pas ook op met het per ongeluk zuiver aanvaarden van de erfenis. Je aanvaardt de erfenis zuiver als je bijvoorbeeld waardevolle spullen van de overledenen mee naar huis neemt, zonder dat u op papier vastlegt dat u ze alleen uit veiligheid meeneemt.
Daarnaast moet je de waarde van het huis laten bepalen om een realistisch beeld te krijgen van wat je kunt verwachten bij de verkoop. Dit kan een taxateur onafhankelijk voor je regelen.
Bij een huis erven als legaat is de woning niet het eigendom van de erfgenaam die er gaat wonen. Hij of zij mag er in wonen zonder een vergoeding te betalen. De andere erfgenamen zijn evengoed eigenaar. Alleen samen kunnen zij beslissingen nemen over de woning.
Ga je niet je huis uit erfenis verkopen aan derden maar binnen de familie. Het is verstandig om een belastingadviseur in te schakelen als de woning in de familie blijft of als de woning wordt verkocht binnen de familie. Er moet dan namelijk overdrachtsbelasting betaald worden. Er bestaat echter een partner- of kind vrijstelling.
Wat is slim? De woning eerst leeghalen of alles er in laten staan voor de verkoop? Vaak is het goed om in ieder geval de essentiële meubels te laten staan. Zo hebben de potentiële kopers een beter idee van de grootte van de kamers. Zorg ook voor een focuspunt en woonsfeer. Een verkoopstyliste kan hiervoor zorgen. Na verkoop haal je de woning leeg.
Vaak zit er enige tijd tussen het overlijden van en de verkoop van het huis. Als het huis langer leegstaat heeft het vaak gevolgen voor de woonverzekeringen. De dekking bij inbraak, vandalisme, ruitschade en lekkages wil nog wel eens vervallen. Informeer bij jouw verzekeraar naar de polisvoorwaarden. Het is ook verstandig om ervoor te zorgen dat het bewoont lijkt. Werk met een tijdschakelaar of vraag de buren op verschillende tijden de gordijnen dicht te doen. Heb je een oprit, vraag of de buren het fijn vinden de auto daar te parkeren. Hiermee verklein je het risico van inbraak.
In Nederland betaal je erfbelasting over de waarde van de erfenis. De hoogte van de erfbelasting hangt af van de hoogte van de erfenis en je relatie tot de overledene. Het belastingtarief in 2024 varieert van 10% tot 40%.
Voor 2024 zijn onderstaand de erfbelasting tarieven vermeld.
| Tarieven erfbelasting 2024 | |||
| Waarde erfenis | Partner (Pleeg- of stief)kind Kind met een beperking | Kleinkinderen en verdere afstammelingen | Overige erfgenamen zoals een broer, zus of ouders |
| € 0 – € 152.368 | 10% | 18% | 30% |
| € 152.368 en meer | 20% | 36% | 40% |
U betaalt pas erfbelasting als de waarde van uw erfenis hoger is dan uw vrijstelling.
De hoogte van de vrijstelling hangt af van uw relatie met de overledene. De vrijstellingen zijn in onderstaand overzicht vermeld.
| Vrijstellingen erfbelasting 2024 | |
| U bent: | Bedrag van uw vrijstelling in 2024 |
| Echtgenoot, geregistreerd partner of samenwonend partner | € 795.156 |
| Kind, pleegkind of stiefkind | € 25.187 |
| Kleinkind | € 25.187 |
| Achterkleinkind | € 2.658 |
| Kind met een beperking | € 75.546 Hiervoor gelden voorwaarden. |
| Ouder | € 59.643 Erven u en uw partner allebei? Dan is de vrijstelling voor u samen € 59.643. |
| Andere erfgenaam, bijvoorbeeld een broer of zus | € 2.658 |
Trek de vrijstelling eerst van uw erfenis af en neem daarna het percentage dat voor u geldt uit de tabel. Met dat percentage berekent u uw erfbelasting. Is de waarde van uw erfenis hoger dan € 152.3682? Dan betaalt u een hoger percentage over het deel van de erfenis dat boven dit bedrag uitkomt.
Let op: de belastingdienst ziet u en uw partner meestal als 1 persoon als u allebei een erfenis uit de nalatenschap van een overledene ontvangt. Hoe dat zit leest u bij Wie zijn partners voor de erfbelasting?
Het is eventueel wenselijk om een professionele belastingadviseur te raadplegen om de exacte erfbelasting die je verschuldigd bent in 2024 te bepalen. Zij kunnen je ook helpen met mogelijke aftrekposten en andere fiscale voordelen die je kunt benutten.
Over een erfenis betaalt u belasting: erfbelasting ofwel successierecht. Dus ook wanneer u een huis erft. De hoogte van deze belasting wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van het huis. En op basis van de hoogte van de totale nalatenschap: u krijgt namelijk vrijstelling over een gedeelte ervan. Zie ook hierboven. Is de woning verhuurd, ga dan na of je de waarde kan bepalen met leegwaarderatio.
Vaak zit op het geërfde huis een hypotheek. Deze loopt gewoon door. Hoe ga je die betalen? Kijk o.a. of er ook een overlijdensrisicoverzekering op zit.
De opbrengst van verkoop van het huis uit erfenis kan lager uitvallen dan de resterende hypotheek. Bij zuivere aanvaarding ben je met je eigen geld aansprakelijk. Bij beneficiaire aanvaarding niet. De schuld wordt alleen betaald uit de opbrengsten van de erfenis.
Je hebt ook de vaste maandelijkse lasten. Bijvoorbeeld verzekeringen, maandelijkse aflossing, energie en elektriciteit, water, internet, WOZ lasten eigenaar.
Bij verkoop krijg je te maken met de opstartkosten en courtage van de makelaar. De bedragen verschillen per makelaar. Vraag dus offertes op. Daarnaast heb je een definitief energielabel nodig. Heb je die niet, moet je die aanvragen bij een energie-adviseur. (kosten ca 300,-). De notaris zal na verkoop de hypotheekakte doorhalen (kosten ca 250,- per hypotheek).
Als je een erfenis krijgt, wordt dit een onderdeel van uw vermogen, ook al is deze nog niet onder de erfgenamen verdeeld. Over je vermogen betaal je misschien inkomstenbelasting. Lees bij de belastingdienst of /hoe je dat moet opgeven.
Soms is in een testament al een testament executeur aangewezen met afwikkelingsbevoegdheid voor verkoop van de woning uit de erfenis. De executeur-afwikkelingsbewindvoerder heeft de meest vergaande bevoegdheden. Hij of zij mag zonder medewerking of toestemming van de erfgenamen goederen uit de nalatenschap verkopen en de opbrengst ervan verdelen tussen de erfgenamen. Welke bevoegdheden de executeur/afwikkelingsbewindvoerder precies heeft, staat in het testament.
Is er geen testamentair executeur geregeld dan verkopen de erfgenamen gezamenlijk de woning als de verklaring van erfrecht is opgesteld. Alle erfgenamen moeten akkoord gaan met de verkoop van de woning uit erfenis.
Maar wat te doen bij een conflict en een van de erfgenamen niet wilt verkopen? Je kan dan naar de rechter stappen en hij bepaalt of je het alsnog kan verkopen.
Het is aan te raden de woning pas te verkopen als alle andere zaken rond de erfenis geregeld zijn. Als erfgename kan je via een extra notariële volmacht de afhandeling van verkoop aan een ander doorgeven.
Er zijn verschillende situaties mogelijk bij een koophuis in een nalatenschap:
Getrouwd/geregistreerd partnerschap
Is uw partner overleden, woont u in het huis of erft u het huis? Dan kan de woning op uw naam gezet worden. Bent u de enige erfgenaam, dan kan dit oor de inschrijving van de verklaring van erfrecht in het Kadaster.
Een erfgenaam koopt de anderen uit
Wil één van erfgenamen eigenaar worden dan kan hij de andere erfgenamen uitkopen. Dit gaat via een akte van verdeling die door notaris wordt opgesteld. De waarde van het huis kan via een onafhankelijke taxateur worden bepaald.
Bij samenlevingscontract met verblijvingsbeding
Is er geen testament maar wel samenlevingscontract met verblijvensbeding en staat de woning op beide namen dan kan het huis nu op uw naam worden gezet via notariële akte. De wettelijke erfgenamen van overleden partner moeten daaraan meewerken.
Bij samenlevingscontract zonder verblijvingsbeding
Is er geen testament en heeft u een samenlevingscontract zonder verblijvingsbeding of heeft u geen samenlevingscontract? Dan gaat het aandeel van uw overleden partner naar diens erfgenamen. Staat het huis alleen op de naam uw vriend(in)? Dan gaat het huis naar de familie van de overledene.
Raadpleeg de notaris bij vragen en zekerheid.
De maandlasten lopen gewoon door. Hoe langer je wacht, des te hoger deze kosten worden. Daarnaast is het vaak verstandig om binnen acht maanden het huis te verkopen. Na 8 maanden ontvang je een erfbelastingaanslag voor de woning. Die moet betaald worden of de woning nu wel of niet verkocht is. De aanslag kan je eventueel met 1 jaar uitstellen als het bedrag laag genoeg is.
Bij het verkopen van een geërfd huis zijn er verschillende aandachtspunten en stappen om rekening mee te houden. Onderstaand zijn de hoofstappen van verkoop van een geërfd huis vermeld:
Dit is een hele waslijst. Kies een makelaar die je ontzorgt, het je helder uitlegt en de tijd voor je neemt. Je hebt al genoeg aan je hoofd bij een overlijden en je werk en gezinsleven gaat gewoon door. Ook als je niet in de buurt woont is het prettig als er iemand is die je vertrouwt en die naast de verkoop overige zaken voor je kan regelen. Denk aan het verkoopklaar maken van de woning, leeghalen van de woning en het regelen van energielabel.
Tip: Lees de ervaringen van klanten bij google reviews van de makelaar of funda.
Wil je de woning zonder zorgen verkopen en ben je op zoek naar een betrokken makelaar met verstand van zaken uit Breda? Ik sta bekend om persoonlijk en eerlijk contact, een uitstekende prijs/kwaliteitverhouding, doorzettingsvermogen, zakelijk inzicht, no-nonsense mentaliteit, oog voor detail en dat niets teveel is. Belangrijk bijkomend voordeel is dat ik jouw woning verkoopklaar kan maken, kan zorgen voor aanvullende inrichting en woonsfeer maar ook achteraf het leeghalen van de woning. Jij en de woning staan centraal en ga voor het beste resultaat.
Lees de ervaringen van mijn enthousiaste verkopers
Dit zegt Henny:
“Corette Willemars is meer dan een makelaar. Wij verkregen een appartement uit een erfenis, in een plaats (Breda) waar wij niet wonen. Corette heeft alles voor ons geregeld: styling, foto’s, kleine reparaties, schoonmaak, ontruiming, overdracht bij de notaris en niet te vergeten snelle verkoop voor een goede prijs. Kortom, zoek je een makelaar die service en klantgerichtheid in de praktijk meer dan waar maakt: bel Corette Willemars voor de verkoop van je huis in Breda en omstreken.”.
Dit zegt Inge:
Nadat we het huis van onze ouders erfden, wilden we bij de verkoop ‘ontzorgd’ worden. Corette heeft dat zeker gedaan! Ze nam de tijd voor ons, respectvol, persoonlijke benadering, goed advies, altijd bereikbaar, korte lijnen en niet te vergeten haar geweldige styling. Corette is echt aan te raden als verkoopmakelaar.
Wil je weten wat ik voor je kan betekenen? Neem gerust contact met me op. Ik kom graag vrijblijvend langs.
Bronnen / verder lezen:
Bij de samenstelling van dit artikel is de grootste zorg besteed aan de juistheid van de informatie. Corette Willemars dan wel WILLEMARS WONEN kunnen niet verantwoordelijk worden gehouden voor enige onjuiste of ontbrekende informatie.
Bekijk hier ons complete Makelaars ABC
Aangesloten bij:
