Wanneer je je huis verkoopt of koopt, ontvang je van de notaris een nota van afrekening.
Dit document laat precies zien wat je krijgt of moet betalen aan lasten. Maar veel mensen vragen zich af: “Klopt het bedrag wel?”
In deze blog leg ik je uit:
Wat er op de nota staat.
Hoe de verrekening van lasten werkt.
Welke kosten je wel en niet kunt doorbelasten aan de koper.
Hoe je bepaalde kosten terug krijgt.
Hoe je zelf controleert of de berekening klopt.
En ik geef je een praktisch rekenvoorbeeld voor een woning in Breda.
Zo ga jij met zekerheid naar de notaris.
Wat is een nota van afrekening?
De nota van afrekening is het financiële overzicht van jouw verkoop of aankoop.
Hierop zie je precies welke bedragen via de notaris lopen. Denk aan:
De koopsom van de woning.
Verrekening van gemeentelijke lasten en waterschapslasten.
Notariskosten en inschrijvingskosten.
Kosten van financieel adviseur. (voor koper)
Makelaarskosten (voor de verkoper).
Royementskosten voor het doorhalen van je hypotheek (voor de verkoper).
Eventuele VvE-bijdragen (bij appartement).
Kortom: de nota is de eindafrekening van alles wat met de verkoop of aankoop te maken heeft.
Welke gemeentelijke lasten zijn er?
Op je aanslagbiljet van de gemeente Breda zie je meestal deze posten:
| Belastingsoort | Wie betaalt? | Mag je verrekenen via notaris? | Waarom |
|---|---|---|---|
| Onroerendezaakbelasting (OZB, eigenaar) | Eigenaar |  Ja | Geldt voor het eigendom van de woning. |
| Watersysteemheffing gebouwd | Eigenaar | Ja | Hoort bij het pand, niet de persoon. |
| Watersysteemheffing ingezetenen | Gebruiker |  Nee | Persoonsgebonden bijdrage, niet gekoppeld aan eigendom. |
| Zuiveringsheffing woonruimten | Gebruiker | Nee | Persoonsgebonden heffing, gaat om afvalwaterlozing. |
| Afvalstoffenheffing | Gebruiker | Nee | Persoonsgebonden heffing voor afvalinzameling. |
| Rioolheffing gebruiker | Gebruiker | Nee | Gaat om jouw persoonlijke aansluiting op het riool. |
Kort gezegd:
Eigenaarslasten → verreken je via de notaris.
Gebruikerslasten → krijg / vraag je terug bij de gemeente als je vooruit hebt betaald.
Tarieven 2025 – Gemeente Breda & Waterschap Brabantse Delta
Voor gemeente Breda gelden voor 2025 de volgende tarieven voor woningen.
| Belastingtype | Partij/verantwoordelijke | Tarief 2025 |
|---|---|---|
| Onroerendezaakbelasting (OZB, eigenaar) | Gemeente Breda | 0,0564 % van de WOZ-waarde |
| Watersysteemheffing gebouwd (Eigenaar) | Waterschap Brabantse Delta | 0,0332 % van de WOZ-waarde |
| Watersysteemheffing ingezetenen (Gebruiker) | Waterschap Brabantse Delta | € 82,24 per woonruimte |
| Zuiveringsheffing woonruimten (Gebruiker) | Waterschap Brabantse Delta | € 78,90 per vervuilingseenheid 1-persoons: € 78,90 Meerpersoons: € 236,70 |
| Afvalstoffenheffing (Gebruiker) | Gemeente Breda | 1-persoons: € 266,40 Meerpersoons: € 394,56 |
| Rioolheffing gebruiker (Gebruiker) | Gemeente Breda | Tot 500 m³: € 197,76 501–1000 m³: € 197,76 + € 217,32 Boven 1000 m³: + € 0,42 per m³ |
Afvalstoffenheffing, rioolheffing, zuiveringsheffing en watersysteemheffing ingezetenen
Deze lasten mag je niet verhalen op de koper.
Ze zijn gekoppeld aan jou als gebruiker, niet aan de woning.
Heb je deze kosten al vooruitbetaald? Deze worden verrekend met je nieuwe situatie en krijg je eventueel terug.
Je moet goed naar individuele situatie gekeken worden. De afvalstoffenheffing en rioolheffing m.b.t. gebruik woning verandert bijvoorbeeld niet als u alleen komt te wonen. Dit komt doordat de samenstelling van het huishouden op 1 januari van het kalenderjaar bepalend is voor het gehele jaar. Terwijl je voor zuiveringsheffing wel een deel terugkrijgt.
Belangrijk: Je geeft je verhuizing aan de gemeente Breda door. Je hoeft niks extra te doen. De gemeente geeft namelijk uw nieuwe adres aan Waterschap Brabantse Delta door.
Verhuis je binnen de gemeente, krijg je niet direct een nieuwe belastingaanslag. Ze kijken aan het eind van het jaar hoeveel je moet betalen. Dat verrekenen ze met wat je betaald hebt. De verrekening verloopt via Belasting samenwerking West Brabant.
Vragen aan Belastingsamenwerking West Brabant ? 076 529 83 00
Praktisch voorbeeld: woning in Breda
Stel: je verkoopt een woning in Breda voor € 500.000.
De levering vindt plaats op 30 september 2025.
Hiermee laat ik zien hoe de notaris de verrekening van lasten berekent.
Gegevens gemeentelijke belastingen Breda 2025 (voorbeeldbedragen)
OZB eigenaar: € 282 per jaar
Watersysteemheffing gebouwd: € 166 per jaar
Watersysteemheffing ingezetenen: € 82,24 per jaar (gebruikerslast)
Zuiveringsheffing woonruimten: € 236,70 per jaar (gebruikerslast)
Afvalstoffenheffing: € 394,50 per jaar (gebruikerslast)
Rioolheffing gebruiker: € 197,76 per jaar (gebruikerslast)
Berekening verrekening eigenaarslasten
De koper wordt eigenaar per 30 september 2025.
Daarom betaalt de koper een deel van de OZB en watersysteemheffing gebouwd terug aan de verkoper.
Stap 1 — Aantal dagen
Periode 30 september t/m 31 december 2025 = 93 dagen.
Stap 2 — OZB-verrekening
Jaarlast OZB = € 282
Dagbedrag = € 282 / 365 ≈ € 0,77 per dag
Verrekening = 93 × € 0,77 ≈ € 71,85
Stap 3 — Watersysteemheffing gebouwd
Jaarlast = € 166
Dagbedrag = € 166 / 365 ≈ € 0,45 per dag
Verrekening = 93 × € 0,45 ≈ € 42,29
Stap 4 — Totaal verrekening via notaris
€ 71,85 + € 42,29 = € 114,14
Dit bedrag wordt bijgeschreven op de verkopersnota.
Overzicht voorbeeld
| Post | Jaarbedrag | Verrekend vanaf 30-09-2025 | Via notaris? | Bedrag koper → verkoper |
|---|---|---|---|---|
| OZB eigenaar | € 282 | 93 dagen | Ja | € 71,85 |
| Watersysteemheffing gebouwd | € 166 | 93 dagen | Ja | € 42,29 |
| Watersysteemheffing ingezetenen | € 82 | — | Nee | Zelf terugvragen bij BWB |
| Zuiveringsheffing | € 237 | — | Nee | Zelf terugvragen bij BWB |
| Afvalstoffenheffing | € 395 | — | Nee | Zelf terugvragen bij BWB |
| Rioolheffing gebruiker | € 198 | — | Nee | Zelf terugvragen bij BWB |
| Totaal via notaris | — | — | — | € 114 |
Hoe controleer je of de nota klopt?
Fouten komen vaker voor dan je denkt. Controleer daarom altijd:
De bedragen op je aanslagbiljet.
Of eigenaarslasten juist verrekend zijn.
Of gebruikerslasten buiten de notaris om geregeld moeten/kunnen worden.
De leveringsdatum op de nota.
Of je hypotheekaflossingen, makelaarskosten en VvE-bijdragen correct staan.
Veelgemaakte fouten
Dubbele OZB-berekening → Soms rekent de notaris per ongeluk voor twee objecten.
Vergeten lasten → Vooral watersysteemheffing
Verkeerde leveringsdatum → Een paar dagen verschil kan honderden euro’s schelen.
Oude gegevens → Notarissen gebruiken soms bedragen van vorig jaar. Bijvoorbeeld verkeerde WOZ bedrag, percentages of bedragen van lasten.
Tarieven Gemeente Breda 2025 en Tarieven Brabantse Delta 2025
Een kleine fout kan een groot verschil maken. Controle is dus belangrijk!
Checklist voor verkopers en kopers
- Controleer het bedrag van de OZB en watersysteemheffing gebouwd.
- Onthoud dat afvalstoffenheffing, rioolheffing, watersysteemheffing ingezetenen en zuiveringsheffing niet via de notaris verrekend worden.
- Vraag deze kosten zelf terug bij de gemeente (BWB in Breda) als geen tijdige afrekening.
- Tel het aantal dagen dat jij geen eigenaar meer bent.
- Vergelijk jouw berekening met de notarisnota.
- Controleer de posten voor notariskosten, VvE-bijdragen en makelaarskosten.
Conclusie
De nota van afrekening is een belangrijk document voor zowel kopers als verkopers.
Het laat zien wat je ontvangt of betaalt, inclusief de verrekening van eigenaarslasten zoals OZB en watersysteemheffing gebouwd.
Gebruikerslasten zoals afvalstoffenheffing, rioolheffing, watersysteemheffing ingezetenen en zuiveringsheffing verreken je niet via de notaris — maar krijg je terug via BWB.
Twijfel je of jouw nota klopt?
Bel me gerust — ik help je graag met een controle van de berekening.
Samen zorgen we ervoor dat jij geen euro te veel betaalt.
Let op: Hoewel bij de samenstelling van dit artikel de grootst mogelijke zorgvuldigheid is betracht om nauwkeurige en volledige informatie te verschaffen, kan Corette Willemars of WILLEMARS WONEN niet verantwoordelijk worden gehouden voor enige onjuiste of ontbrekende informatie.
Voor meer informatie, bekijk onze complete Makelaars ABC voor de verkoop van een huis.
Bronnen:
https://bwbrabant.nl/bwb/veelgesteldevragen/
FAQ
Deze heffing betaal je als eigenaar van een woning of ander gebouw. Het geld wordt gebruikt door het waterschap om dijken, sloten, rivieren en het waterpeil te onderhouden. Het bedrag hangt af van de WOZ-waarde.
Dit is een vast bedrag per woning dat iedereen betaalt die in een huis woont, of je nou huurder of eigenaar bent. Het waterschap gebruikt dit geld om te zorgen dat je droge voeten houdt en het water goed wordt afgevoerd.
Wonen er meerdere bewoners op een adres? Dan krijgt één van hen de belastingaanslag. Dat is de oudste bewoner of de bewoner die er het langst woont.
BwB gebruikt informatie van de gemeente van 1 januari van het jaar.
Deze belasting betaalt u ieder jaar voor het adres waar u op 1 januari ingeschreven staat. U krijgt geen geld terug bij een verhuizing. Volgend jaar krijgt u een belastingaanslag voor uw nieuwe woning. Dat geldt ook als u verhuist naar een ander waterschap.
Dit betaal je voor het schoonmaken van afvalwater dat uit je woning komt (bijvoorbeeld van douche, toilet en keuken). Het bedrag wordt meestal gerekend per vervuilingseenheid: 1 eenheid voor een alleenwonende en 3 eenheden voor een meerpersoonshuishouden.
Dit betaal je aan de gemeente voor het ophalen en verwerken van je huisvuil. Woon je alleen, dan betaal je minder dan wanneer je met meerdere mensen in één huis woont.
Dit betaal je aan de gemeente voor het gebruik en onderhoud van het riool. Het bedrag hangt af van hoeveel water je verbruikt. Gebruik je weinig, dan betaal je minder dan bij een groot waterverbruik.
Dit is een belasting die je betaalt als je eigenaar bent van een woning. Het bedrag wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van je huis per 1 januari. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer OZB je betaalt.
Je betaalt per huis, niet per persoon. Het maakt dus niet uit of je alleen woont of met vijf mensen. De watersysteemheffing ingezetenen is in 2025 €82,24 per woning. De rekening staat op naam van de hoofdbewoner.
OZB (Onroerendezaakbelasting) betaal je aan de gemeente Breda als eigenaar van een woning. Het bedrag hangt af van de WOZ-waarde.
Watersysteemheffing betaal je aan het waterschap voor het onderhouden van dijken, sloten en waterkwaliteit.
Als eigenaar betaal je twee onderdelen:
Watersysteemheffing gebouwd → percentage van je WOZ-waarde.
Watersysteemheffing ingezetenen → vast bedrag per woning.
Huurders betalen alleen het vaste bedrag.
Nee, meestal niet. De situatie op 1 januari bepaalt wie de aanslag krijgt:
Woonde jij op 1 januari in woning A? Dan betaal jij de aanslag voor dat hele jaar.
Verhuis je later naar woning B, dan krijg je daar pas in 2026 een nieuwe aanslag.
De gemeente en het waterschap passen dit automatisch aan.
Alle gemeentelijke en waterschapsbelastingen in Breda worden geïnd via Belastingsamenwerking West-Brabant (BWB).
Inloggen doe je met DigiD op www.bwbrabant.nl.
Daar kun je je aanslag bekijken, een betaalregeling aanvragen of je gegevens wijzigen.
Heilaarpark 9, 4814 NJ,
