De aankoop of verkoop van een woning brengt meer kosten met zich mee dan alleen de koopsom. Eén van de meest besproken (en vaak minst begrepen) componenten is de overdrachtsbelasting. Als makelaar help ik dagelijks kopers, starters en verkopers om slim om te gaan met deze belasting.
In dit blog leg ik stap-voor-stap uit hoe overdrachtsbelasting werkt in 2025, wat de tarieven zijn, wie het betaalt, welke vrijstellingen er zijn en hoe deze belasting invloed kan hebben op jouw onderhandeling of verkoopstrategie. Ik gebruik praktijkvoorbeelden, benoem uitzonderingen en geef je praktische tips.
Overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die je betaalt bij de aankoop van een bestaande onroerende zaken zoals woningen of bedrijfspanden. Dit is een percentage van de koopprijs. De heffing vindt plaats op het moment dat de notaris de leveringsakte inschrijft in het Kadaster, oftewel bij overdracht van de woning. Het is dus géén maandelijkse of jaarlijkse belasting, maar een eenmalige post bij aankoop.
Waarom bestaat deze belasting?
Het is een manier voor de overheid om inkomsten te genereren bij vastgoedtransacties én om bepaalde groepen te sturen, zoals starters of beleggers.
Het tarief van de overdrachtsbelasting hangt af van je situatie:
In 2025 gelden drie hoofdpercentages, afhankelijk van wie je bent en wat je met de woning van plan bent:
1. 2% tarief – Eigen bewoning door natuurlijke personen
Dit is het standaardtarief voor mensen die de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken.
🔹 Voorbeeld:
Tom koopt een huis van €400.000 waar hij zelf gaat wonen.
Overdrachtsbelasting: 2% van €400.000 = €8.000
2. 10,4% tarief – Beleggers, tweede woning, zakelijke kopers
Voor iedereen die de woning niet zelf gaat bewonen (zoals verhuurders of bv’s), geldt het hogere tarief van 10,4%.
🔹 Voorbeeld:
Een vastgoedbelegger koopt een appartement van €300.000 voor verhuur.
overdrachtsbelasting: 10,4% van €300.000 = €31.200
3. 0% – Startersvrijstelling
n 2025 kun je als jonge koper in aanmerking komen voor 0% overdrachtsbelasting, maar alléén als je voldoet aan de volgende voorwaarden:
Voorwaarden:
Je bent tussen de 18 en 35 jaar op het moment van overdracht.
Je hebt nog niet eerder gebruik gemaakt van deze vrijstelling.
De woningprijs is maximaal €525.000 (grens 2025).
Je gaat er zelf wonen als hoofdverblijf.
Voorbeeld: Wél vrijstelling
Lisa (28) koopt een woning van €480.000 en gaat er zelf wonen. Ze heeft nog geen startersvrijstelling gebruikt.
➡ Ze betaalt 0% overdrachtsbelasting → €0 i.p.v. €9.600
Voorbeeld: Geen vrijstelling
Joris (36) koopt een woning van €500.000 voor eigen gebruik. Hij is te oud.
➡ Hij betaalt 2% → €10.000
Let op: misbruik van de regeling kan leiden tot navordering en boetes. De Belastingdienst controleert steekproefsgewijs op daadwerkelijke bewoning.
De koper is wettelijk belastingplichtig, tenzij anders overeengekomen. De notaris houdt dit bedrag in en draagt het af aan de Belastingdienst.
“Kosten koper” (k.k.)
Bij de vermelding kosten koper betekent dit dat de koper bovenop de aankoopprijs de overdrachtsbelasting betaalt.
Standaardsituatie:
Je koopt een huis van €450.000 “k.k.”. Dan komt daar nog 2% bij (€9.000) als je géén recht hebt op vrijstelling.
Uitzondering:
In zeldzame situaties (zoals bij een executieveiling) kan het “kosten verkoper” zijn. Dit moet dan nadrukkelijk in de overeenkomst staan.
Nieuwbouwwoningen vallen onder de btw-regeling. Omdat je bij aankoop al 21% btw betaalt, is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Voorbeeld:
Karin twijfelt tussen een bestaande woning (€400.000 + 2% overdrachtsbelasting = €408.000) of een nieuwbouwwoning (€400.000 incl. 21% btw, maar meestal exclusief afbouwkosten).
Nieuwbouw heeft andere voordelen (energiezuinig), maar kan duurder uitvallen door bijkomende kosten voor keuken, tuin, enzovoort.
Als verkoper hoef je zelf geen overdrachtsbelasting te betalen. Toch kan de belasting indirect invloed hebben op jouw verkoop. Een hoger tarief voor beleggers kan bijvoorbeeld betekenen dat zij minder snel geneigd zijn jouw woning te kopen, wat invloed kan hebben op de verkoopprijs en de snelheid van de verkoop. Daarnaast kan de vrijstelling voor starters juist een extra stimulans zijn voor jonge kopers om jouw woning te kiezen, mits deze binnen de prijsklasse valt. Er zijn ook veel kopers die zullen bieden tot dit bedrag.
Het is daarom goed om bij het bepalen van de vraagprijs en de doelgroep rekening te houden met de gevolgen van de overdrachtsbelasting. Een makelaar kan je hierbij adviseren en helpen om jouw woning optimaal in de markt te zetten.
Voor kopers:
Check je leeftijd en of je startersvrijstelling kunt toepassen.
Bereken de totale kosten (inclusief notaris, overdrachtsbelasting, verbouwing).
Leg altijd vast dat je de woning zelf gaat bewonen (verklaring eigen gebruik).
Voor verkopers:
Bepaal je doelgroep: belegger of starter?
Overweeg een vraagprijs onder de vrijstellingsgrens.
Laat je adviseren door een makelaar over je vraagprijsstrategie.
Overdrachtsbelasting is een eenmalige heffing bij aankoop van bestaande bouw.
In 2025: 2% (eigen gebruik), 10,4% (beleggers), 0% (startersvrijstelling tot €525.000).
De koper betaalt, via de notaris.
De startersvrijstelling is alleen geldig bij strikte voorwaarden.
Verkopers kunnen slim spelen met prijsstelling voor meer interesse.
Advies nodig?
Iedere situatie is anders. Twijfel je of je in aanmerking komt voor vrijstelling? Of wil je als verkoper weten hoe je jouw woning aantrekkelijker maakt voor jonge kopers? Schakel dan altijd een notaris, makelaar of fiscaal adviseur in.
Heb je vragen over jouw situatie? Bel me rechtstreeks of plan hieronder je gesprek in.
Let op: Hoewel bij de samenstelling van dit artikel de grootst mogelijke zorgvuldigheid is betracht om nauwkeurige en volledige informatie te verschaffen, kan Corette Willemars of WILLEMARS WONEN niet verantwoordelijk worden gehouden voor enige onjuiste of ontbrekende informatie.
Voor meer informatie, bekijk onze complete Makelaars ABC voor de verkoop van een huis.eronder
Aangesloten bij:
Heilaarpark 9, 4814 NJ,